Staffelmiete

Was ist eine Staffelmiete?

Eine Staffelmiete legt beim Vertragsschluss fest, ab welchem Datum die Miete auf welchen Betrag steigt. Beide Seiten kennen damit die Miete für die nächsten Jahre, und der Vermieter muss keine Mieterhöhung verlangen: Die neue Staffel gilt automatisch, wie im ersten Beispiel oben, „ohne dass es einer gesonderten Erklärung des Vermieters bedarf“.

Das unterscheidet sie von einer Indexmiete oder Wertsicherungsklausel, bei der die Miete einem Preisindex folgt und vorher niemand weiß, wo sie landet. Bei der Staffel ist das Risiko verteilt: Steigen die Preise stärker, hat der Mieter Glück, steigen sie schwächer, der Vermieter.

Was § 557a BGB für Wohnraum verlangt

Für Wohnungen ist die Staffelmiete in § 557a BGB geregelt, und von diesen Regeln darf der Vertrag nicht zum Nachteil des Mieters abweichen (Abs. 5):

• Schriftlich und in Euro: Die Vereinbarung muss schriftlich sein, und jede Staffel muss die Miete oder die Erhöhung als Geldbetrag ausweisen (Abs. 1).
• Mindestens ein Jahr pro Staffel: Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr gleich bleiben (Abs. 2).
• Keine weiteren Erhöhungen: Solange die Staffel läuft, sind Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete und wegen Modernisierung ausgeschlossen (§§ 558 bis 559b BGB, Abs. 2). Das erste Beispiel schreibt das ausdrücklich in den Vertrag.
• Kündigungsverzicht höchstens vier Jahre: Der Mieter darf auf sein Kündigungsrecht für höchstens vier Jahre ab Abschluss der Vereinbarung verzichten, und er muss spätestens zum Ende dieser vier Jahre kündigen können (Abs. 3).
• Mietpreisbremse für jede Staffel: In Gebieten mit Mietpreisbremse wird jede Staffel einzeln geprüft. Für die zweite und jede weitere zählt der Zeitpunkt, zu dem ihre erste Miete fällig wird, nicht der Mietbeginn (Abs. 4, § 556d BGB).

Eine gesetzliche Obergrenze in Prozent gibt es nicht. Wie stark eine Staffel steigen darf, ergibt sich bei Wohnraum nur dort aus dem Gesetz, wo die Mietpreisbremse gilt: höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete zum maßgeblichen Zeitpunkt. Überall sonst setzt erst das Verbot der Mietpreisüberhöhung eine Grenze: Eine Miete, die unter Ausnutzung eines knappen Angebots die übliche Miete um mehr als 20 Prozent übersteigt, ist unangemessen hoch (§ 5 WiStG).

Ist eine Staffel zu hoch, kippt nicht der ganze Vertrag. Nach dem Landgericht Berlin folgt daraus weder, dass die Staffelmietvereinbarung insgesamt, noch dass die folgenden Staffeln unwirksam sind. Eine wirksam erreichte Miethöhe bleibt ohnehin erhalten (§ 557a Abs. 4 Satz 3 BGB).

Prozent statt Euro: woran Staffeln scheitern

Das zweite Beispiel zeigt den Klassiker. Drei Staffeln nennen Eurobeträge, danach soll die Miete „p.a. mit je 2,5% Erhöhung auf Basis Vorjahr“ weiter steigen. Die Vermieter hielten das für nachvollziehbar, schließlich lässt sich jeder Betrag ausrechnen. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg sah das anders: Eine Staffelmiete, die nur einen Prozentsatz und keine Beträge ausweist, ist zumindest teilweise nichtig, weil § 557a Abs. 1 BGB als Ausnahme eng auszulegen ist. Die Mieter mussten ab dem vierten Jahr nicht mehr als die letzte bezifferte Staffel zahlen, also 769,52 Euro (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 13. Februar 2019, 24 C 220/18).

Die Lehre für jeden Vertrag: Rechne die Staffeln selbst aus und schreib die Beträge hinein. Die leeren Datumszeilen im Beispiel („vom ………….. 20…“) sind übrigens das zweite Warnsignal. Ein Formular, das nie fertig ausgefüllt wurde, ist kein guter Start für einen Streit über Geld.

Der Bundesgerichtshof hielt dagegen die Staffel im ersten Beispiel für wirksam, obwohl sie für eine öffentlich geförderte Wohnung schon während der Preisbindung vereinbart wurde. Eine Staffelmiete ist nach seiner Rechtsprechung grundsätzlich auch für Zeiträume zulässig, in denen eine Preisbindung besteht (BGH, Beschluss vom 16. Januar 2024, VIII ZR 12/23).

Staffelmiete im Gewerbemietvertrag

Für Büros, Läden und Lager gilt § 557a BGB nicht. § 578 BGB zählt auf, welche Vorschriften des Wohnraummietrechts für andere Räume entsprechend gelten, und die Staffelmiete gehört nicht dazu. Die Ausnahme sind Räume, die etwa eine Kommune anmietet, um sie Menschen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen (§ 578 Abs. 3 BGB).

Im Gewerbe sind deshalb auch Dinge möglich, die bei Wohnraum scheitern: Staffeln unter einem Jahr, eine Erhöhung in Prozent oder ein Kündigungsverzicht über mehr als vier Jahre. Grenzen gibt es trotzdem:

• AGB-Kontrolle: Stammt die Staffel aus einem vorformulierten Vertrag, darf sie den Mieter nicht unangemessen benachteiligen und muss klar und verständlich sein (§ 307 BGB). Eine Prozentformel, die offenlässt, worauf sie sich bezieht, ist ein Risiko.
• Form bei langer Laufzeit: Fehlt bei einem Gewerbemietvertrag mit einer Laufzeit über ein Jahr die Textform, gilt er für unbestimmte Zeit (§ 578 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 550 BGB). Dann ist auch die feste Laufzeit weg, auf die sich die Staffel stützt. Halte Nachträge zu den Staffeln daher ebenfalls in Textform fest.
• Staffel und Index nicht stapeln: Wer beides vereinbart, sollte regeln, was Vorrang hat. Sonst streitet man später darüber, ob die Indexanpassung auf die gestaffelte oder die ursprüngliche Miete aufsetzt.

Die Beträge stehen ausgeschrieben im Vertrag, und der letzte Satz klärt, wie Staffel und Wertsicherung zusammenspielen: erst die Staffel, danach der Index.

Staffelmiete für Wohnraum formulieren

Prüf vor der Unterschrift drei Dinge: Liegen zwischen zwei Staffeln mindestens zwölf Monate? Steht bei jeder Staffel ein Eurobetrag? Und hält in einem Gebiet mit Mietpreisbremse auch die letzte Staffel die Grenze ein, gemessen an dem Tag, an dem sie fällig wird?

Staffelmiete oder Indexmiete?

Die Staffel ist eine Wette auf die Inflation, die beide Seiten bei Vertragsschluss eingehen. Wer die Miete über Jahre fest einplanen muss, etwa für einen Businessplan, hat mit ihr die klarere Rechnung.

Staffeltermine im Blick behalten

Die Staffel wirkt automatisch, die Buchhaltung nicht. Wenn niemand den Dauerauftrag oder die Sollstellung ändert, läuft die alte Miete einfach weiter, und am Jahresende wundert sich jemand über die Differenz. In fynk hältst du die Staffeltermine als Vertragsdaten fest. Eine Erinnerung meldet sich dann vor jeder Erhöhung und vor dem Ende der festen Mietzeit bei der Person, die die Zahlung anpassen muss. Liegen mehrere Mietverträge mit Staffeln oder Indexierung im Haus, gehören die Termine in ein Mietvertragsregister.

Verwandte Klauseln

• Wertsicherungsklausel Eine Wertsicherungsklausel koppelt einen Betrag an einen Index, meist den Verbraucherpreisindex, damit er seinen Wert behält. Sie ist in Österreich in Mietverträgen üblich, in Deutschland heißt sie oft Indexklausel oder Indexmiete.
• Preisgleitklausel Eine Preisgleitklausel passt den Preis automatisch an, wenn sich bestimmte Kosten oder ein Index ändern, etwa Stahlpreise, Löhne oder Energiepreise. Sie ist vor allem in langen Liefer-, Bau- und Energieverträgen üblich.
• Mindestvertragslaufzeit Die Mindestvertragslaufzeit ist die Zeit, in der ein Vertrag nicht ordentlich gekündigt werden kann. Gegenüber Verbrauchern ist sie in AGB auf zwei Jahre begrenzt, zwischen Unternehmen ist sie freier.
• Kündigungsfrist Eine Kündigungsfrist legt fest, wie lange ein Vertrag nach einer ordentlichen Kündigung noch läuft. Das Gesetz setzt Mindestfristen, besonders für Arbeitsverhältnisse; der Vertrag kann längere Fristen und feste Kündigungstermine vorsehen.

Häufige Fragen

• Ist eine Staffelmiete noch zulässig?

  Ja. Für Wohnraum erlaubt § 557a BGB die Staffelmiete weiterhin, wenn sie schriftlich vereinbart ist, jede Staffel einen Eurobetrag nennt und mindestens ein Jahr gilt. In Gebieten mit Mietpreisbremse muss zusätzlich jede einzelne Staffel deren Grenze einhalten.

• Wie viel Prozent Erhöhung sind bei einer Staffelmiete erlaubt?

  Einen festen Prozentsatz nennt das Gesetz nicht. In Gebieten mit Mietpreisbremse darf jede Staffel höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, sonst gilt das Verbot der Mietpreisüberhöhung ab mehr als 20 Prozent über der üblichen Miete (§ 5 WiStG). Im Gewerbemietvertrag ist die Höhe frei verhandelbar.

• Wie lange darf eine Staffelmiete laufen?

  Das Gesetz begrenzt die Laufzeit der Staffeln nicht. Begrenzt ist bei Wohnraum nur der Kündigungsverzicht des Mieters: höchstens vier Jahre ab Abschluss der Staffelmietvereinbarung (§ 557a Abs. 3 BGB).

• Darf der Vermieter bei einer Staffelmiete zusätzlich die Miete erhöhen?

  Bei Wohnraum nicht nach den §§ 558 bis 559b BGB, also weder auf die ortsübliche Vergleichsmiete noch wegen Modernisierung, solange die Staffel läuft.

• Was passiert nach der letzten Staffel?

  Die zuletzt vereinbarte Miete gilt weiter. Bei Wohnraum kann der Vermieter danach wieder eine Erhöhung nach den allgemeinen Regeln verlangen, etwa auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB).

• Gilt die Mietpreisbremse auch für eine Staffelmiete?

  Ja. Jede Staffel muss die Grenze einhalten, und für jede Staffel ab der zweiten zählt der Tag, an dem ihre erste Miete fällig wird (§ 557a Abs. 4 BGB).