Mietkaution

Kaution, Mietsicherheit, Bürgschaft: was gemeint ist

Mietsicherheit ist der Oberbegriff. Gemeint ist alles, was der Mieter dem Vermieter als Absicherung für dessen Ansprüche aus dem Mietverhältnis stellt: offene Mieten, Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung, Schäden an den Räumen. Im Alltag sagt man Mietkaution und denkt an Bargeld auf einem Konto. Genauso verbreitet ist aber die Bürgschaft einer Bank oder Versicherung, bei der kein Geld fließt, solange alles läuft.

Die beiden echten Klauseln oben zeigen beide Welten. Die erste stammt aus einem Mietvertrag über Geschäftsräume: 95.000 Euro als selbstschuldnerische, unbefristete Bürgschaft, fällig einen Monat vor der Übergabe, und dazu ein vertragliches Recht zur fristlosen Kündigung, falls sie ausbleibt. Die zweite ist eine Wohnraumklausel, über die der Bundesgerichtshof 2025 entschieden hat. Beide Gerichte hatten dieselbe Frage auf dem Tisch: Was kann der Vermieter tun, wenn die Sicherheit nie kommt?

Wohnung oder Gewerberaum: der Unterschied steht im Gesetz

Für Wohnraum regelt § 551 BGB die Mietsicherheit ziemlich genau, und Abweichungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam. Für Geschäftsräume zählt § 578 Abs. 2 BGB auf, welche Wohnraumregeln entsprechend gelten. § 551 ist nicht dabei. Höhe, Form, Fälligkeit und Anlage der Kaution musst du im Gewerbemietvertrag also selbst festlegen.

Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?

Eine feste Frist nennt § 551 BGB nicht. Nach dem Auszug darf der Vermieter erst prüfen, ob ihm noch Ansprüche zustehen, etwa wegen Schäden oder offener Mieten. Steht noch eine Betriebskostenabrechnung aus und ist eine Nachzahlung zu erwarten, darf er einen angemessenen Teil der Kaution bis zum Ablauf seiner Abrechnungsfrist zurückbehalten (BGH, VIII ZR 71/05). Diese Frist endet zwölf Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB). Den Rest der Kaution muss er nicht so lange festhalten.

Bei Gewerberäumen gilt § 556 Abs. 3 BGB nicht automatisch. Wer Klarheit will, schreibt eine Abrechnungsfrist für die Kaution in den Vertrag, wie Absatz 4 der Musterklausel unten.

Die Bürgschaft, die nie kam: BGH 2025

Im Fall des Bundesgerichtshofs zog der Mieter in die Wohnung ein, ohne die vereinbarte Bankbürgschaft über 4.400 Euro zu stellen. Die Vermieterin kündigte fristlos und stützte sich auf § 569 Abs. 2a BGB. Zwei Instanzen gaben ihr recht, der BGH nicht (VIII ZR 256/23):

• § 569 Abs. 2a BGB erfasst nur Geld. Die Vorschrift rechnet mit einem Rückstand „in Höhe eines Betrages“ von zwei Monatsmieten. Das passt nur zu einer Barkaution, die der Mieter in Raten zahlen darf. Eine Bürgschaft schuldet er dagegen auf einmal und in voller Höhe.
• Der Vermieter war nicht schutzlos. Bei einer vereinbarten Bürgschaft hat er ein umfassendes Zurückbehaltungsrecht: Er muss die Wohnung erst übergeben, wenn die Bürgschaft da ist. Wer die Schlüssel trotzdem herausgibt, kann nicht am nächsten Tag fristlos kündigen.
• Andere Kündigungswege bleiben offen. Die fristlose Kündigung nach der Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB oder die ordentliche Kündigung nach § 573 BGB sind möglich, verlangen aber eine Abwägung im Einzelfall.

Das Landgericht muss nun neu entscheiden und dabei auch prüfen, ob die Kautionsklausel als Allgemeine Geschäftsbedingung wirksam ist. Die praktische Lehre gilt weit über diesen Fall hinaus: Die Übergabe ist dein stärkstes Druckmittel. Ist die Bürgschaft vor der Übergabe fällig, gibst du die Schlüssel erst gegen die Urkunde heraus.

Gewerberaum: Wenn der Mieter Bedingungen stellt

Das Oberlandesgericht Düsseldorf hatte es mit der Klausel oben zu tun (I-10 U 87/16). Die Mieterin hatte die Räume übernommen, die Bürgschaftsurkunde aber nur ihrem eigenen Anwalt gegeben. Herausgeben wollte sie sie nur, wenn die Vermieterin zusagte, die Bürgschaft bis zum Ende eines Streits über die Miete nicht zu ziehen. Das Gericht hielt die fristlose Kündigung für wirksam:

• Die Urkunde beim eigenen Anwalt ist keine Leistung an den Vermieter.
• Mängel der Räume geben kein Recht, die Sicherheit zurückzuhalten, wenn der Mieter die Räume übernommen hat. Die Kaution soll den Vermieter gerade unabhängig von solchen Streitigkeiten schützen.
• Wann und in welchem Umfang er die Kaution verwertet, entscheidet der Vermieter. Bedingungen dazu muss er nicht akzeptieren.
• Die Parteien dürfen einen Kündigungsgrund im Vertrag konkretisieren, wie in Ziffer 3.4. Die dort verlangte Mahnung mit Frist war hier entbehrlich, weil die Mieterin unmissverständlich bei ihrer Haltung blieb.

Bei Geschäftsräumen kann der Vermieter vor der Kündigung in der Regel auch nicht darauf verwiesen werden, die Kaution erst einzuklagen. Eine ausdrückliche Kündigungsregel wie Ziffer 3.4 kostet eine Zeile und erspart im Ernstfall die Diskussion, ob der Grund wichtig genug ist.

Zwei Musterklauseln

Beide Klauseln hat fynk geschrieben. Die Wohnraumklausel bleibt bewusst nah am Gesetz, weil jede Verschärfung zulasten des Mieters ohnehin unwirksam wäre. In der Gewerbeklausel sind Höhe, Frist vor der Übergabe, Aufstockung und Abrechnungsfrist Verhandlungssache. Das Recht, die Übergabe bis zur Sicherheit zu verweigern, schreibt Absatz 2 ausdrücklich hinein, damit niemand darüber streiten muss.

Worauf du als Vermieter oder Mieter achtest

Als Vermieter von Gewerbeflächen legst du Höhe, Form und Fälligkeit fest und machst die Sicherheit vor der Übergabe fällig. Lass dir bei einer Bürgschaft das Original geben und prüfe, ob sie unbefristet ist und auf die Vorausklage verzichtet. Sonst sichert sie im Ernstfall weniger, als die Zahl auf der Urkunde verspricht.

Als gewerblicher Mieter verhandelst du vor allem über die Höhe und die Form. Eine Bürgschaft bindet kein Geld, kostet aber meist eine laufende Gebühr bei der Bank. Ein Streit über Mängel ist, wie das OLG Düsseldorf zeigt, kein Grund, die Sicherheit zurückzuhalten, nachdem du die Räume übernommen hast.

Bei Wohnungen prüfst du die Klausel gegen § 551 BGB: mehr als drei Nettokaltmieten, kein Recht auf Raten oder keine getrennte Anlage machen sie angreifbar.

Wer viele Standorte angemietet oder vermietet hat, verliert schnell den Überblick, welche Kaution wo liegt und ob eine Bürgschaft nach dem Auszug zurückgefordert wurde. In fynk hältst du Betrag, Form und Bürgen als Metadaten am Mietvertrag fest und setzt dir zum Mietende eine Erinnerung für die Abrechnung.

Österreich: Kaution nach dem MRG

In Österreich regelt § 16b MRG die Kaution, soweit das Mietrechtsgesetz auf den Vertrag anwendbar ist. Eine Obergrenze nennt die Vorschrift nicht. Wird die Kaution als Geld übergeben, muss der Vermieter sie auf einem Sparbuch fruchtbringend anlegen. Andere Anlagen sind nur erlaubt, wenn sie gleich gut verzinst und gleich sicher sind und sich klar vom Vermögen des Vermieters trennen lassen. Nach Vertragsende gibt der Vermieter die Kaution samt Zinsen unverzüglich zurück, soweit er sie nicht für berechtigte Forderungen aus dem Mietverhältnis braucht. In der Insolvenz des Vermieters darf sie nicht für fremde Schulden herangezogen werden.

Verwandte Klauseln

• Zurückbehaltungsrecht Mit dem Zurückbehaltungsrecht darf eine Partei ihre Leistung verweigern, bis die andere Seite ihre eigene Pflicht erfüllt. Verträge beschränken es oft auf unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Forderungen.
• Staffelmiete Bei einer Staffelmiete steht schon im Mietvertrag, wann die Miete auf welchen Betrag steigt. Für Wohnraum regelt § 557a BGB die Form, im Gewerbemietvertrag ist sie weitgehend frei verhandelbar.
• Wertsicherungsklausel Eine Wertsicherungsklausel koppelt einen Betrag an einen Index, meist den Verbraucherpreisindex, damit er seinen Wert behält. Sie ist in Österreich in Mietverträgen üblich, in Deutschland heißt sie oft Indexklausel oder Indexmiete.

Häufige Fragen

• Wie hoch darf die Mietkaution sein?

  Bei Wohnungen höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskostenpauschale oder -vorauszahlung, also drei Nettokaltmieten (§ 551 Abs. 1 BGB). Bei Gewerberäumen gibt es keine gesetzliche Obergrenze, die Höhe ist Verhandlungssache.

• Muss der Vermieter die Mietkaution verzinsen?

  Bei Wohnraum ja: Er muss eine Barkaution getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist anlegen, wenn nichts anderes vereinbart ist. Die Erträge stehen dem Mieter zu. Ausgenommen sind Studenten- und Jugendwohnheime. Bei Gewerberäumen gilt, was im Vertrag steht.

• Wie lange hat der Vermieter Zeit, die Kaution zurückzuzahlen?

  Eine feste Frist gibt es nicht. Der Vermieter darf nach dem Auszug prüfen, ob noch Forderungen offen sind. Ist eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung zu erwarten, darf er einen angemessenen Teil bis zum Ende seiner Abrechnungsfrist zurückbehalten, also bis zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (BGH, VIII ZR 71/05; § 556 Abs. 3 BGB). Den übrigen Betrag zahlt er früher zurück.

• Was passiert mit der Kaution, wenn die Immobilie verkauft wird?

  Der Käufer tritt in die Rechte und Pflichten aus der Kaution ein (§ 566a BGB), das gilt für Wohnungen und Gewerberäume. Bekommt der Mieter die Kaution am Ende vom Käufer nicht zurück, muss der frühere Vermieter sie zurückzahlen.

• Kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn die Kaution nicht gezahlt wird?

  Bei Wohnungen ja, wenn der Mieter mit einem Betrag von zwei Monatsmieten in Verzug ist, ohne vorherige Abmahnung (§ 569 Abs. 2a BGB). Das gilt laut BGH aber nur für eine Barkaution, nicht für eine vereinbarte Bankbürgschaft. Bei Gewerberäumen kann die Nichtzahlung ein wichtiger Grund nach § 543 Abs. 1 BGB sein, und der Vertrag kann den Kündigungsgrund ausdrücklich regeln.