Vorkaufsrecht

Mit einem Vorkaufsrecht kaufst du nicht, wann du willst. Du wartest, bis der Eigentümer verkauft. Sobald er mit jemand anderem einen Kaufvertrag geschlossen hat, darfst du an dessen Stelle treten, zum selben Preis und zu denselben Bedingungen (§ 463 und § 464 Abs. 2 BGB).

Hier geht es darum, wie du das Recht im Vertrag gestaltest. Für Unternehmen ist das Vorkaufsrecht ein Werkzeug gegen ungebetene Gäste. Gesellschafter halten damit Fremde aus ihrer GmbH fern, Nachbarn und Mieter sichern sich ein Grundstück, das sie später brauchen. Die drei Beispiele oben stammen aus Verträgen, über die Gerichte entschieden haben: zwei aus Österreich, eines aus Deutschland.

So läuft der Vorkaufsfall ab

Das BGB regelt das vertragliche Vorkaufsrecht in den §§ 463 bis 473. Wenn ihr im Vertrag nichts anderes vereinbart, gilt diese Reihenfolge:

1. Der Eigentümer verkauft an einen Dritten. Erst ein geschlossener Kaufvertrag löst den Vorkaufsfall aus. Verhandlungen, ein Angebot oder eine Schenkung reichen nicht.
2. Er teilt dir den Inhalt mit. Der Verpflichtete muss dir den Vertrag mit dem Dritten unverzüglich mitteilen. Teilt es dir der Dritte mit, genügt das auch (§ 469 Abs. 1 BGB).
3. Die Frist läuft. Ab dieser Mitteilung hast du bei Grundstücken zwei Monate, bei allen anderen Gegenständen nur eine Woche (§ 469 Abs. 2 BGB). Steht im Vertrag eine eigene Frist, gilt diese.
4. Du erklärst die Ausübung. Eine einfache Erklärung gegenüber dem Eigentümer genügt. Sie braucht nicht die Form des Kaufvertrags, also auch beim Grundstück keinen Notar (§ 464 Abs. 1 BGB).
5. Der Kauf kommt mit dir zustande. Und zwar mit genau den Bedingungen, die der Eigentümer mit dem Dritten ausgehandelt hat.

Zwei Regeln schützen dich dabei vor Tricks. Eine Abrede zwischen Eigentümer und Drittem, nach der der Kauf nur gelten soll, wenn du nicht vorkaufst, oder die dem Eigentümer für diesen Fall den Rücktritt vorbehält, ist dir gegenüber unwirksam (§ 465 BGB). Und verspricht der Dritte eine Nebenleistung, die du nicht erbringen kannst, zahlst du stattdessen deren Wert (§ 466 BGB).

Ausgeschlossen ist das Vorkaufsrecht dagegen beim Verkauf in der Zwangsvollstreckung oder aus einer Insolvenzmasse (§ 471 BGB). Und ohne besondere Vereinbarung kannst du es weder übertragen noch vererben (§ 473 BGB).

Schuldrechtlich oder im Grundbuch

Bei Grundstücken hast du die Wahl zwischen zwei Arten. Der Unterschied zeigt sich, wenn der Eigentümer sich nicht an die Abrede hält.

Ein Vorkaufsrecht ohne Grundbucheintrag ist also nicht wertlos, aber schwach. Wenn dir das Grundstück wirklich wichtig ist, lass das Recht eintragen. Für die Abrede selbst schreibt § 311b Abs. 1 BGB die notarielle Beurkundung vor, sobald sich jemand verpflichtet, ein Grundstück zu übertragen. Kläre deshalb mit dem Notar, in welcher Form ihr das Vorkaufsrecht vereinbart.

In Österreich ist es ähnlich: Das Vorkaufsrecht ist dort in der Regel ein persönliches Recht und wird bei Liegenschaften durch Eintragung ins Grundbuch dinglich (§ 1073 ABGB). Die gesetzlichen Fristen sind aber viel kürzer: 24 Stunden für bewegliche Sachen, 30 Tage für Liegenschaften (§ 1075 ABGB).

Gewerbeimmobilie: fester Preis und Change of Control

Das erste Beispiel stammt aus einem Grundstücksgeschäft zwischen zwei österreichischen Unternehmen. Es weicht an zwei Stellen bewusst vom Gesetz ab, und genau das macht es lehrreich.

Ein fester Preis statt des Drittpreises. Die Parteien legten 165 Euro pro Quadratmeter fest, egal was ein Dritter bietet. Das österreichische Recht erlaubt das ausdrücklich: Den vollständigen Preis des Dritten zahlst du nur, wenn nichts anderes verabredet ist (§ 1077 ABGB). Für den Berechtigten ist das ein Vorteil, für den Eigentümer ein Risiko, zumal die Klausel eine Anpassung an die Inflation ausdrücklich ausschließt. Wer einen festen Preis über viele Jahre zusagt, sollte über eine Wertsicherungsklausel nachdenken.

Change of Control als Vorkaufsfall. Gehört ein Grundstück einer Gesellschaft, muss niemand das Grundstück verkaufen, um es in fremde Hände zu geben. Es reicht, die Anteile an der Gesellschaft zu verkaufen. Absatz 2 der Klausel schließt diese Lücke: Wechselt die Mehrheit bei der Verkäuferin, gilt das als Vorkaufsfall. Weitergaben in der Familie und Umgründungen ohne echten Kontrollwechsel sind ausgenommen. Das Gericht musste über diesen Teil nicht entscheiden; gestritten wurde in dem Verfahren über Dienstbarkeiten und eine Anschlussbahn.

GmbH-Anteile: Vorkaufsrecht in der Gesellschaftervereinbarung

Bei Geschäftsanteilen steht das Vorkaufsrecht im Gesellschaftsvertrag oder in einer Gesellschaftervereinbarung. Oft ist es nur eine von mehreren Stufen, wie im zweiten Beispiel aus einer österreichischen GmbH:

• Zustimmung: Ohne die übrigen Gesellschafter darf niemand an Außenstehende abtreten (eine Vinkulierung).
• Anbieten: Wer verkaufen will, bietet die Anteile zuerst den Mitgesellschaftern an (eine Andienungspflicht). Diese können sie binnen drei Monaten übernehmen (in Österreich heißt das Aufgriffsrecht).
• Vorkaufsrecht und Mitverkaufsrecht: Greift niemand zu, darf der Gesellschafter frei verkaufen. Die anderen können dann aber noch in den Vertrag mit dem Käufer eintreten oder ihre eigenen Anteile mitverkaufen (Tag-along).

Die Stufen ergänzen sich. Beim Anbieten kennt noch niemand den Marktpreis. Beim Vorkaufsrecht liegt ein echtes Angebot eines Dritten auf dem Tisch, und die Gesellschafter müssen nur noch entscheiden, ob sie mitbieten.

Zur Form: In Deutschland braucht jede Vereinbarung, die einen Gesellschafter zur Abtretung seines Anteils verpflichtet, den Notar (§ 15 Abs. 4 GmbHG). In Österreich ist man noch strenger. Im Fall aus Graz hielt das Oberlandesgericht fest, dass ein Aufgriffsrecht an Geschäftsanteilen in Notariatsaktsform auszuüben ist und der Gesellschaftsvertrag davon nicht abweichen kann. Um das Vorkaufsrecht ging es dort nicht, sondern um das Aufgriffsrecht nach einer Kündigung. Wer in Österreich ein Vorkaufsrecht an Anteilen ausüben will, sollte die Form deshalb vorher mit dem Notar klären.

Was die Klausel in der Gesellschaftervereinbarung regeln sollte:

• Mehrere Berechtigte. Haben alle Mitgesellschafter das Vorkaufsrecht zusammen, gilt nach dem Gesetz: alles oder nichts. Springt einer ab, übernehmen die übrigen den ganzen Anteil (§ 472 BGB). Schreib trotzdem hinein, in welchem Verhältnis die Anteile verteilt werden.
• Eine brauchbare Frist. Die gesetzliche Woche für Anteile ist zu kurz, um eine Finanzierung aufzustellen. Vier bis acht Wochen sind in der Praxis realistischer.
• Was als Verkauf gilt. Übertragungen an Holdings, Familienmitglieder oder Tauschgeschäfte lösen ein klassisches Vorkaufsrecht nicht aus. Lege fest, welche davon erfasst sind.
• Was nach der Frist passiert. Ohne Regelung könnte der Verkäufer später zu günstigeren Bedingungen an den Dritten verkaufen. Begrenze das zeitlich und auf die mitgeteilten Konditionen.

Zwei Musterklauseln von fynk

Diese zwei Texte sind Entwürfe von fynk, keine Zitate aus Urteilen, und kein Gericht hat sie geprüft. Lass sie für deinen Fall anpassen, vor allem die Form.

Die erste Klausel setzt die Punkte aus dem Abschnitt oben um. Die zweite ist die Antwort auf den Fall aus Hamburg, um den es gleich geht.

Das gesetzliche Vorkaufsrecht der Gemeinde

Neben dem vertraglichen gibt es gesetzliche Vorkaufsrechte. Das wichtigste für Unternehmen hat die Gemeinde: In bestimmten Gebieten, etwa im Sanierungsgebiet oder im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung, steht ihr beim Kauf von Grundstücken ein Vorkaufsrecht zu (§ 24 BauGB). Sie übt es binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt aus. Den Käufer trägt das Grundbuchamt erst ein, wenn nachgewiesen ist, dass die Gemeinde ihr Recht nicht ausübt oder es gar nicht besteht (§ 28 BauGB).

Verhandeln kannst du darüber nicht. Was du regeln kannst, ist, was zwischen Verkäufer und Käufer passiert, wenn die Gemeinde zugreift. Das dritte Beispiel zeigt, wie teuer eine unklare Antwort darauf sein kann.

Ein Eigentümer verkaufte 2018 ein Grundstück in Hamburg für 1.975.000 Euro, fällig Ende Januar 2019. Im Januar 2019 übte die Stadt ihr Vorkaufsrecht aus, die Käuferin klagte dagegen. Weil offen war, wer am Ende kauft, zahlte niemand. Erst Ende 2020 einigten sich alle drei: Der Verkäufer zahlte der Käuferin 130.000 Euro, damit sie ihre Klage zurücknahm, und bekam den Kaufpreis im Februar 2021 von der Stadt.

Der Bundesgerichtshof gab dem Verkäufer in einem Punkt recht: Der Notar hatte seine Amtspflicht verletzt, weil die Klausel unklar war (BGH, III ZR 182/25). Sie knüpfte die Folgen an ein „zustehendes“ Vorkaufsrecht. Damit blieb offen, ob sie auch gelten, wenn die Stadt ihr Recht zwar hat, die Ausübung aber unwirksam ist. Genau darüber stritten Stadt und Käuferin zwei Jahre lang. Ob der Notar den Schaden ersetzen muss, ist noch offen: Wegen der Frage der Kausalität ging die Sache zurück an das Oberlandesgericht.

Die Lehre für deinen Vertrag: Knüpfe die Folgen an die bloße Ausübung, nicht an ihre Wirksamkeit, und regle, ob der Käufer den Bescheid anfechten darf. So steht es in der zweiten Musterklausel oben.

Vorkaufsrecht für Mieter

Mieter von Wohnraum haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht, wenn an ihrer Wohnung nach dem Einzug Wohnungseigentum begründet wurde (oder werden soll) und der Vermieter sie an einen Dritten verkauft (§ 577 BGB). Verkauft er an Familienangehörige, entfällt es. Der Mieter muss zusammen mit dem Kaufvertrag über sein Recht informiert werden und übt es schriftlich aus. Vertraglich abbedingen lässt es sich nicht.

Die Vorschrift gilt nur für Wohnräume. Wer Gewerbeflächen mietet und sich das Objekt sichern will, muss das Vorkaufsrecht deshalb ausdrücklich im Gewerbemietvertrag vereinbaren.

Fristen im Blick behalten

Ein Vorkaufsrecht hilft nur, wenn du im richtigen Moment davon weißt. Die Frist läuft ab der Mitteilung, und eine Woche ist schnell vorbei. Lege in fynk Fristen und Berechtigte als Metadaten am Vertrag ab, damit die Erinnerungen rechtzeitig kommen. Bevor du selbst etwas verkaufst, zeigt dir die KI-Suche, in welchen Verträgen anderen ein Vorkaufsrecht zusteht.

Häufige Fragen

• Wer bestimmt den Preis beim Vorkaufsrecht?

  In der Regel der Dritte: Du kaufst zu dem Preis und den Bedingungen, die der Eigentümer mit ihm vereinbart hat (§ 464 Abs. 2 BGB). Ein fester Preis ist möglich, wenn ihr ihn im Vertrag vereinbart. Das österreichische Recht sieht diese Möglichkeit in § 1077 ABGB ausdrücklich vor.

• Wann erlischt ein Vorkaufsrecht?

  Für einen konkreten Verkauf erlischt es, wenn du die Frist verstreichen lässt: zwei Monate bei Grundstücken, eine Woche bei anderen Gegenständen, oder die Frist aus dem Vertrag. Ohne besondere Vereinbarung geht es außerdem nicht auf deine Erben über, und ein dingliches Vorkaufsrecht gilt im Zweifel nur für den ersten Verkaufsfall.

• Welche Nachteile hat ein Vorkaufsrecht?

  Für den Eigentümer: Kaufinteressenten springen eher ab, weil ihr Vertrag noch kippen kann, und der Verkauf zieht sich bis zum Ende der Frist hin. Ein dingliches Vorkaufsrecht im Grundbuch kann außerdem den Wert des Grundstücks drücken. Für den Berechtigten: Du kaufst nie, wann du willst, sondern nur, wenn verkauft wird, und musst den Preis des Dritten innerhalb kurzer Frist aufbringen.

• Was ist der Unterschied zwischen Vorkaufsrecht und Wiederkaufsrecht?

  Beim Vorkaufsrecht kaufst du eine Sache, die ein anderer gerade verkaufen will. Beim Wiederkaufsrecht behält sich der Verkäufer im Kaufvertrag vor, die verkaufte Sache zurückzukaufen. Im Zweifel gilt dafür derselbe Preis wie beim ersten Verkauf (§ 456 BGB).

• Kann ein Vorkaufsrecht umgangen werden?

  Ein klassisches Vorkaufsrecht greift nur beim Kauf. Schenkung, Tausch, Einbringung in eine Gesellschaft oder der Verkauf der Anteile an der Eigentümergesellschaft lösen es nicht aus. Wer das verhindern will, muss diese Fälle im Vertrag ausdrücklich als Vorkaufsfall festlegen, wie die Change-of-Control-Regel im ersten Beispiel.